A dúvida sobre contrato de compra e venda de imóvel sem escritura pode surgir tanto para quem já realizou uma compra nessas condições quanto para quem está avaliando uma negociação. Afinal, ter um contrato assinado significa que o comprador se tornou proprietário do imóvel?
A resposta depende das características do negócio e das formalidades exigidas pela legislação. O contrato, a escritura pública e o registro no Cartório de Registro de Imóveis cumprem funções diferentes e não devem ser confundidos.
Neste artigo, você entenderá o que acontece quando há contrato de compra e venda de imóvel sem escritura, quais problemas podem surgir, como a situação pode ser regularizada e quais cuidados devem ser tomados antes de assinar um contrato.
Contrato de compra e venda de imóvel sem escritura é válido?
Antes da escritura pública definitiva, é comum que comprador e vendedor assinem um contrato particular, também chamado de promessa ou compromisso de compra e venda.
A promessa documenta o acordo, define as obrigações de cada parte e pode gerar direitos entre comprador e vendedor, mas não transfere sozinha a propriedade do imóvel (ARECHAVALA, 2025).
Em regra, imóveis cujo valor seja superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país precisam de escritura pública para que a compra e venda definitiva seja formalizada. Existem exceções previstas em lei (BRASIL, 2002, art. 108) .
Por isso, não é correto afirmar que todo contrato particular de imóvel sem escritura é inválido. Também não é correto afirmar que qualquer contrato assinado é suficiente para transferir a propriedade.
É necessário verificar o tipo de contrato celebrado, o valor do imóvel, a legislação aplicável e as demais circunstâncias da negociação.
Contrato de compra e venda de imóvel sem escritura transfere a propriedade?
O Código Civil estabelece que a propriedade do imóvel se transfere mediante o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Enquanto o registro não for feito, o vendedor continua aparecendo como proprietário na matrícula (BRASIL, 2002, art. 1.245).
Assim, mesmo que o comprador tenha assinado um contrato, pago o preço e recebido a posse do imóvel, isso não significa necessariamente que a propriedade já esteja registrada em seu nome.
Essa diferença é fundamental para compreender os efeitos de um contrato de compra e venda de imóvel sem escritura e as providências que ainda podem ser necessárias para formalizar a propriedade.
Quem comprou por meio de um contrato de compra e venda de imóvel sem escritura é dono?
Ter um contrato assinado é diferente de ter a propriedade registrada em seu nome.
O comprador pode possuir direitos decorrentes da negociação e, dependendo da situação, também exercer a posse do imóvel. Porém, isso não significa necessariamente que tenha adquirido a propriedade registrada.
A situação precisa ser analisada considerando o contrato firmado, a matrícula do imóvel e as formalidades exigidas para a transferência.
Posso morar no imóvel mesmo sem escritura?
A ausência de escritura não significa, por si só, que o comprador não possa estar na posse do imóvel.
É possível que a pessoa tenha recebido a posse e passe a utilizar o bem conforme o que foi estabelecido na negociação, mesmo que a propriedade ainda não esteja registrada em seu nome.
Isso não elimina, entretanto, a necessidade de verificar a situação jurídica do imóvel e providenciar a formalização adequada da propriedade.
Posso vender o imóvel que comprei sem escritura?
A situação é mais complexa quando o comprador pretende vender um imóvel que ainda não está registrado em seu nome.
O comprador não pode transferir a propriedade como se ela já estivesse registrada em seu nome. Dependendo do contrato e da documentação, poderá ceder a outra pessoa o direito de exigir a regularização do imóvel. Isso não significa, porém, que esteja transferindo a propriedade registrada.
A cessão pode permitir que o novo comprador busque a adjudicação compulsória, desde que a cadeia de contratos e os pagamentos sejam comprovados (BRASIL, 2002, art. 1.418).
Por isso, antes de assinar um novo contrato, é importante verificar a matrícula do imóvel e analisar juridicamente a situação.
É possível comprar um imóvel apenas com contrato particular?
Existem situações em que as partes utilizam um contrato particular para formalizar uma negociação imobiliária. Porém, isso não significa que o contrato particular seja sempre suficiente para transferir a propriedade do imóvel.
A necessidade de escritura pública e os demais requisitos para a transferência dependem das características do negócio e da legislação aplicável.
Por isso, quem pretende comprar um imóvel nessas condições deve compreender exatamente o que o documento assinado produz e quais providências ainda serão necessárias depois da contratação.
Um contrato pode registrar a negociação, estabelecer o preço, definir a forma de pagamento e estabelecer obrigações para comprador e vendedor. Mas essas disposições não substituem automaticamente as formalidades necessárias para a transferência da propriedade.
O que pode acontecer quando a compra do imóvel fica apenas no contrato?
Manter uma compra imobiliária apenas por meio de um contrato, sem concluir as providências necessárias para formalizar a propriedade, pode gerar dificuldades posteriormente.
Dependendo do caso, o comprador poderá não conseguir registrar imediatamente o imóvel em seu nome. Entretanto, a legislação admite mecanismos de regularização, inclusive a adjudicação compulsória extrajudicial, desde que preenchidos os requisitos legais (BRASIL, 1973, art. 216-B).
Também podem surgir dificuldades para vender o bem, obter financiamento ou realizar outros negócios que dependam da comprovação da propriedade.
Se o vendedor falecer antes da formalização, a regularização pode exigir a participação dos herdeiros, do inventariante ou da pessoa que ainda aparece como proprietária na matrícula. O falecimento, por si só, não impede necessariamente a regularização ou a adjudicação compulsória.
Também podem surgir problemas se o vendedor tiver dívidas ou se o imóvel for atingido por alguma disputa judicial. Nesses casos, a situação deve ser analisada considerando o contrato, a posse, os pagamentos realizados e as demais circunstâncias da negociação.
Com o passar do tempo, podem surgir dificuldades para localizar documentos e pessoas envolvidas na negociação.
Como regularizar um imóvel comprado sem escritura?
A forma de regularização depende da situação do imóvel, do contrato celebrado e da possibilidade de participação do vendedor.
E se o vendedor ainda puder fazer a escritura?
Quando o vendedor está disponível, possui legitimidade para realizar o negócio e não existe impedimento para a transferência, o caminho pode envolver a obtenção da documentação necessária, a lavratura da escritura pública, quando exigida, e posteriormente o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.
Depois do registro, a propriedade passa a constar formalmente em nome do comprador na matrícula.
Antes disso, é importante verificar se a documentação está regular e se existem dívidas, penhoras, hipotecas, restrições ou outros problemas que possam impedir a transferência.
E se o vendedor não puder ou não quiser fazer a escritura?
Se o comprador cumpriu sua parte, mas o vendedor não assina a escritura ou não providencia a transferência, o comprador pode pedir a adjudicação compulsória (BRASIL, 2002, art. 1.418).
Esse procedimento pode permitir a transferência do imóvel mesmo sem a colaboração do vendedor, desde que os requisitos legais sejam comprovados.
O pedido pode ser feito na Justiça ou, em alguns casos, diretamente no Cartório de Registro de Imóveis.
Na via extrajudicial, é necessário apresentar documentos que comprovem o contrato, o pagamento e a falta de regularização pelo vendedor, além de outros documentos exigidos pela legislação (BRASIL, 1973, art. 216-B).
A medida adequada depende do conteúdo do contrato, da situação do imóvel, da documentação disponível e das circunstâncias que impediram a realização da escritura.
Por isso, antes de escolher uma medida, é necessário analisar o caso concreto e verificar qual caminho pode efetivamente levar à regularização da propriedade.
Quais cuidados tomar antes de comprar um imóvel sem escritura?
Antes de assinar um contrato de compra e venda de imóvel sem escritura, é importante entender por que a escritura pública ainda não foi feita ou por que a propriedade ainda não está registrada.
O primeiro passo é verificar a matrícula do imóvel e identificar quem consta como proprietário. Também é importante verificar se há dívidas, penhoras, hipotecas, restrições ou outros problemas que possam impedir a transferência.
Além disso, o comprador deve entender exatamente qual documento será assinado, quais obrigações serão assumidas pelo vendedor e pelo comprador e quais providências deverão ser tomadas depois da assinatura.
Uma análise jurídica prévia pode ser importante justamente para identificar problemas que não são evidentes apenas pela leitura do contrato. O advogado pode analisar a matrícula, conferir a documentação, examinar as condições da negociação e verificar se existem obstáculos para a escritura e o registro.
Essa análise antes da assinatura pode evitar que o comprador descubra somente depois da negociação que a transferência da propriedade depende de providências adicionais ou que existe algum impedimento para a regularização.
Conclusão
Contrato de compra e venda de imóvel sem escritura é válido?
Um contrato particular pode comprovar o acordo entre comprador e vendedor e criar obrigações para as duas partes. Porém, ele não transfere sozinho a propriedade do imóvel.
Para que o comprador seja reconhecido como proprietário, é necessário registrar o título no Cartório de Registro de Imóveis. Se o vendedor não colaborar, pode ser possível buscar a adjudicação compulsória, pela Justiça ou, em alguns casos, diretamente no cartório.
Por isso, antes de assinar o contrato, é importante consultar a matrícula do imóvel e verificar se o vendedor realmente pode realizar a transferência.
Referências bibliográficas
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil. Arts. 108, 1.245 e 1.418. Brasília, DF, 2002.
BRASIL. Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Lei de Registros Públicos. Art. 216-B. Brasília, DF, 1973.
ARECHAVALA, Luis. Alienação de imóveis. 2. tiragem. Seção: “Promessa de compra e venda”. 2025.
